サブリースで家賃収入は安定。でも「手元に残るお金」が減っていませんか？
アパートやマンションを経営するうえで、毎月の家賃収入が安定していることは大きな安心材料です。
特にサブリース契約を利用している場合、空室や募集の負担を軽減できるというメリットがあります。
一方で、ローンを利用して物件を購入・建築されたオーナー様にとって、金利の変動は収支に影響する重要な要素です。
借入金利が上がって返済負担が増えても、受け取るサブリース賃料が同じように増えるとは限りません。
こんなお悩みはありませんか？
今回は、サブリース契約を利用しているオーナー様に向けて、契約の見直しを検討する前に確認しておきたいポイントをご紹介します。
「保証賃料は一定なのにローン返済が増えて手残りが減った…」「今の契約が自分の物件に合っているか分からない」とお困りではありませんか？
アパートセンターオカモト（ACO）では、現在の保証賃料と周辺の市場相場を比較し、ご所有物件の「本来の収益力」や今後の収支バランスを整理するサポートを行っています。契約見直しの前に、まずは自慢の物件のポテンシャルを確認してみませんか？
賃貸経営では、毎月の家賃収入だけでなく、そこから何が差し引かれるのか（支出）を把握することが大切です。
変動金利で借り入れている場合、金利の上昇によって返済額や利息負担が増加する可能性があります。
一方、サブリース賃料はローン返済額に合わせて自動で増えるわけではありません。
つまり、「入金（家賃収入）が一定でも、支出が増えれば手元に残るお金は減る」ということです。毎月の入金額だけでなく、収支全体のバランスを確認することが重要です。
サブリース契約を利用していると、受け取っている保証賃料を中心に考えがちですが、物件本来の「稼ぐ力（ポテンシャル）」を把握することも大切です。
【例】保証賃料と「実際の市場家賃」の比較
・現在のサブリース賃料：月額 50万円
・周辺相場からの満室想定賃料：月額 60万円
➔ 差額：月額 10万円（年間 120万円）
※差額がそのまま利益になるわけではありません（空室リスク、募集費用、管理費、修繕費等を考慮する必要があります）。しかし、物件本来の収益性と現在の収入を比較・把握することには大きな意味があります。
注意したいのは、「契約を見直せば必ず収益が改善するとは限らない」という点です。
サブリースには手間がかからない・空室リスクを回避できるという大きなメリットもあります。
検討する際は、以下の5つのポイントを冷静に整理してみましょう。
※サブリース契約の解約や変更には法的な注意点も伴います。具体的な判断にあたっては専門家や信頼できるパートナーへの相談をおすすめします。
金利が上がったとき、返済額の増加だけに目を奪われがちですが、大切なのは「物件全体を総合的に見ること」です。
これらを一括で整理することで、「どこに改善の余地があるのか」「数年先に資金ショートのリスクがないか」を把握できます。
物件の収益力を正しく知ることは、契約を変えるためだけでなく、現在の契約を安心して継続するためにも欠かせない作業です。
サブリースを利用中のオーナー様にとって大切なのは、「解約するか・続けるか」の二択で即断しないことです。
まずは自分の物件が本来どれくらいの収益を生み出せるのか、そしてローンや諸経費を引いた手残りがどうなるのかを把握することから始めましょう。
収支整理のチェックポイント
アパートセンターオカモト（ACO）では、サブリース契約中の物件も含め、オーナー様の不動産の「収益力・管理状況の整理」をサポートしています。
契約を変えることが目的ではなく、大切な資産の価値と収益力を正しく把握し、将来に備える第一歩を一緒に考えていきませんか？
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「金利が上がって今後の収支が不安」
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