今は満室。でも、5年後も大丈夫ですか？
空室が出てからでは遅い。今から考える「入居率」のこと

「今は満室だから、空室対策は必要ない」
そう思われているオーナー様も多いのではないでしょうか。

もちろん、満室経営は賃貸経営において非常に良い状態です。
しかし、賃貸経営で本当に考えたいのは、「今、満室か」だけではありません。

退去は突然発生します。
そして、これまで問題なく入居が決まっていた物件でも、

• 周辺に新築物件が増えた
• 競合物件の設備が充実した
• 入居者のニーズが変わった
• 建物の築年数が進んだ
• 家賃と物件の魅力のバランスが変わった

といった変化によって、以前より入居が決まりにくくなることがあります。

だからこそ大切なのが、
「空室になってから対策する」のではなく、「空室になる前に物件の競争力を確認しておく」こと。

そもそも、空室はどれくらい収益に影響する？

例えば、月額家賃7万円の部屋が1年間空室になった場合、

7万円 × 12か月 ＝ 84万円の家賃収入減！

1年間のうち1か月だけ空室になったとしても、7万円の収入減です。
さらに、退去が発生すれば、原状回復費や設備交換費、募集にかかる費用などが発生することもあります。

つまり、賃貸経営では、
「いくらで貸せるか」だけではなく、「空室期間をどれだけ短くできるか」も重要なポイントになります。

空室が長引く原因は「家賃」だけではありません

空室が発生すると、「家賃を下げれば決まるかな？」と考えがちです。
もちろん、周辺相場と比較して家賃が高いのであれば、見直しが必要になることもあります。
しかし、空室の原因は家賃だけではありません。

だからこそ、
「空室になった＝家賃を下げる」ではなく、
「なぜ選ばれていないのか？」を確認することが重要です。

「入居率○％」だけでは、本当の状態は分かりません

例えば、入居率95％の物件があったとします。一見すると、かなり良い数字に見えます。
しかし、

• 1室だけが長期間空いている
• 特定の間取りだけ決まりにくい
• 繁忙期には決まるが、閑散期に長期空室になる
• 退去が出るたびに募集期間が長くなっている

など、状況によって対策は変わります。
重要なのは、
「入居率が何％か」だけではなく、「なぜその数字になっているのか」を見ることです。

満室の今だからこそ、確認しておきたい5つのポイント

今、満室だからこそ、次の項目を一度確認してみてください。

1. 現在の家賃は周辺相場と合っている？
   「昔からこの家賃だから」ではなく、現在の周辺募集状況と比較してみましょう。
2. 同じエリアに競合物件が増えていない？
   新築や築浅物件が増えることで、入居者から見た選択肢は変わります。
3. 入居者が求める設備に対応できている？
   すべてを最新にする必要はありません。大切なのはターゲットが何を求めているかです。
4. 退去が出たら、すぐ募集できる状態？
   原状回復や募集条件の決定に時間がかかれば、それだけ空室期間も長くなります。
5. 「この物件を選ぶ理由」を説明できる？
   「この物件だから選びたい」と思ってもらえるポイントを明確にしておくことが重要です。

空室対策は「空室が出てから」では遅い

ここまで読んで、「うちの物件は今満室だから問題ない」と思われた方もいるかもしれません。
しかし、空室対策で重要なのは、空室をゼロにすることではありません。
退去が発生したときに、「次の入居者を早く決められる状態を作っておくこと」です。

そのためには、満室のうちから定期的に以下の要素を確認しておくことが大切です。

家賃 ／ 設備 ／ 物件の状態 ／ 周辺競合 ／ 入居者ニーズ ／ 募集方法

「今の入居率」ではなく、「これからの入居率」を考える

賃貸経営は、建物が古くなることを避けられません。
しかし、「築年数が進む＝必ず空室が増える」というわけでもありません。
周辺市場や入居者ニーズを把握し、必要なタイミングで適切な対策を行うことで、物件の競争力を維持することは可能です。

大切なのは、
「空室が出てから考える」のではなく、「空室が出る前に考えておく」こと。
今、満室だからこそ確認できることがあります。